Termo de Vistoria de Imóvel

O que é o termo de vistoria de imóvel?

O termo de vistoria (também chamado de laudo ou auto de vistoria) é o documento em que locador e locatário descrevem, juntos, o estado de conservação do imóvel alugado: paredes e pintura, pisos, portas, janelas, fechaduras, instalações elétricas e hidráulicas, louças, metais, armários e demais itens que acompanham a locação. Também registra as leituras dos medidores de água, energia e gás e as chaves e controles entregues.

Assinado pelas partes, o termo passa a integrar o contrato de locação como anexo. Ele funciona como uma fotografia do imóvel em um momento determinado: quando a locação terminar, basta comparar o estado da devolução com o que foi descrito na entrada para saber se houve dano além do desgaste natural do uso.

Vistoria de entrada e vistoria de saída

A vistoria de entrada é feita antes de o inquilino ocupar o imóvel, de preferência no dia da entrega das chaves e com as duas partes presentes. É nela que se anotam os defeitos já existentes — um azulejo trincado, uma mancha de umidade, uma tomada sem espelho — para que não sejam cobrados do locatário no futuro.

A vistoria de saída é feita na devolução do imóvel, comparando ambiente por ambiente com o termo de entrada. Se o imóvel voltou no mesmo estado, o termo registra que não há pendências; se houver danos, ele descreve cada um, o que facilita combinar os reparos ou o valor correspondente. O modelo desta página atende aos dois momentos: basta escolher o tipo de vistoria no formulário.

O que diz a Lei do Inquilinato

A Lei nº 8.245/1991 não usa a expressão "termo de vistoria", mas as obrigações que ele comprova estão nela. O locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I) e fornecer ao locatário, caso este solicite, a descrição minuciosa do estado do imóvel quando da entrega, com referência expressa aos defeitos existentes (art. 22, V).

O locatário, por sua vez, deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III), comunicar ao locador os danos e defeitos cuja reparação caiba a este (art. 23, IV), reparar os danos que ele, seus familiares ou visitantes causarem (art. 23, V) e não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito (art. 23, VI).

Sem uma descrição escrita do estado inicial, fica difícil provar o que era defeito antigo e o que é dano novo. Na locação para temporada de imóvel mobiliado, a lei vai além e exige que o contrato descreva os móveis e utensílios e o estado em que se encontram (art. 48, parágrafo único) — o termo de vistoria é o lugar natural para esse inventário.

Como preencher, cômodo a cômodo

O formulário pede os dados das partes, o endereço do imóvel e uma linha para cada ambiente, com o estado de conservação (novo, bom, regular ou ruim) e as observações. Algumas orientações práticas:

• Percorra o imóvel em uma ordem fixa (da entrada para os fundos) para não esquecer nenhum ambiente, incluindo área de serviço, varanda, garagem e quintal.
• Em cada ambiente, observe teto, paredes, piso, rodapés, portas, janelas, vidros, fechaduras, tomadas, interruptores, lâmpadas e luminárias.
• Na cozinha e nos banheiros, teste torneiras, registros, descargas, ralos e chuveiro, e anote vazamentos, rejuntes soltos ou louças lascadas.
• Prefira descrições objetivas ("risco de 10 cm na porta do quarto") a avaliações genéricas ("porta em estado razoável").
• Se o imóvel for mobiliado, liste os móveis e eletrodomésticos com o estado de cada um.
• Use o campo de observações gerais para itens que não pertencem a um cômodo específico, como fachada, portão ou caixa d'água.

Medidores, chaves e fotografias

Anotar as leituras dos medidores de água, energia e gás no dia da vistoria evita discussões sobre contas de consumo do período anterior ou posterior à locação. Registre também a quantidade de chaves, cartões e controles de portão entregues, que deverão ser devolvidos ao final.

Fotografias e vídeos datados de cada ambiente complementam a descrição escrita e são a melhor prova em caso de divergência. O termo tem um campo para indicar como o registro fotográfico foi feito e compartilhado (por exemplo, quantidade de fotos e data do envio às partes por e-mail). Recomenda-se rubricar todas as folhas e guardar uma via assinada com cada parte.

Vistoria de saída: comparação e pendências

Na devolução, o termo de saída é preenchido com base no termo de entrada. O desgaste natural decorrente do uso normal — pintura envelhecida pelo tempo, pequenas marcas de uso, desbotamento por luz solar — não é dano a ser indenizado. Já furos excessivos, manchas, quebras e peças faltantes costumam ser tratados como pendências.

Quando houver pendências, descreva cada uma de forma objetiva. Com isso, as partes podem combinar se o locatário fará os reparos, se pagará o valor equivalente ou se haverá desconto na garantia prestada, conforme o contrato. Se não houver acordo, o termo assinado e as fotografias serão as principais provas em uma eventual discussão judicial.

Erros comuns

• Deixar a vistoria para depois da mudança: com móveis no lugar, defeitos ficam escondidos e a prova perde força.
• Usar descrições vagas como "tudo em ordem" ou "estado normal", que não permitem comparação na saída.
• Assinar sem conferir: cada parte deve ler o termo inteiro e pedir a correção do que discordar antes de assinar.
• Não registrar as leituras dos medidores e a quantidade de chaves entregues.
• Não guardar uma via assinada ou as fotografias originais, com a data em que foram feitas.

Perguntas frequentes

O termo de vistoria é obrigatório? A lei garante ao locatário o direito de receber a descrição minuciosa do estado do imóvel quando a solicitar (art. 22, V, da Lei nº 8.245/1991). Mesmo quando ninguém a pede, a vistoria é a forma mais segura de proteger as duas partes, e por isso é prática comum em contratos com imobiliárias.

Quem deve fazer a vistoria? Locador e locatário podem fazê-la juntos, ou indicar um vistoriador (por exemplo, um funcionário da imobiliária ou um profissional contratado). O formulário tem um campo opcional para o nome do vistoriador, que também assina o termo.

E se eu encontrar um defeito depois da vistoria de entrada? Muitos contratos preveem um prazo, contado da entrega das chaves, para o locatário comunicar por escrito vícios ocultos que não eram visíveis na vistoria. O termo permite informar esse prazo em dias; a comunicação deve ser feita por escrito e guardada.

O termo de vistoria precisa de testemunhas ou de firma reconhecida? Não há essa exigência. O essencial é que o termo descreva o imóvel com clareza e seja assinado pelas partes, de preferência com fotografias datadas anexadas.

As informações desta página são de caráter informativo e não constituem assessoria jurídica. Em caso de divergência sobre danos ou sobre a devolução da garantia, procure orientação de um advogado ou da Defensoria Pública.